PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA ÚNICA.
El Gobierno de la Provincia de Buenos Aires promulgó la Ley Nro. 14.432 mediante la cual se declara la protección de la vivienda única con expresa prohibición de embargar o ejecutar la misma en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires.
Por Marcelo Echevarría (1)
Para que proceda este beneficio legal se requiere, tal como se dijo, que la vivienda sea única y que el titular la ocupe en forma permanente solo o con su grupo familiar.
Lo citado constituye una decisión política que, a mi criterio, afianza las garantías constitucionales de todo habitante ya que, por un lado preserva la única propiedad donde convive el titular del bien con su familia mientras que por el otro garantiza el derecho constitucional a la vivienda el cual posee todo habitante.
Esta ley tiene dos fines:
LA FINALIDAD SOCIAL
El Estado al decidir promulgar una ley en protección de la vivienda única del ciudadano, tiende con ello a la preservación de la familia, brindándole la debida seguridad respecto a su bienestar y asegurándole que nunca se quedará “en la calle” (como comúnmente se denomina cuando se pierde la vivienda).
En efecto, nadie se encuentra exento de incurrir en una deuda o en un hecho que traiga aparejado un perjuicio económico (demanda por daños y perjuicios por incurrir en lesiones culposas, en daños a la propiedad de terceros, responsabilidades por la índole de la profesión u oficio desarrollado, o una declaración de quiebra, entre otras innumerables circunstancias).
Al intimarse al deudor el cumplimiento de la obligación, muchas veces por circunstancias no queridas o ajenas a su voluntad, éste se ve imposibilitado de abonar esa deuda en término, sobreviniendo una demanda ejecutiva que termina afectando la única vivienda en donde habita ese deudor con su grupo familiar.
Ante dicha circunstancia, la Ley impone un límite al accionar de aquel acreedor que, con justa razón, pretenda cobrar esa deuda.
Dicho acreedor podrá llevar adelante todas las acciones legales que pueda interponer persiguiendo como fin el pago de la misma, pero la vivienda única del titular (en este caso el deudor) no se puede embargar, ni ejecutar ni lógicamente subastar.
Esta iniciativa no protege solo al titular del bien, toda vez que, ante el fallecimiento del último, su familia de igual manera queda a resguardo con la seguridad de permanecer como titular de la vivienda sin que nada ni nadie pueda privarla de ese derecho constitucional.
No podemos desconocer que la pérdida de la vivienda constituye un grave socialmente, además de un golpe psicológico devastador para todo el grupo familiar.
Pues bien, el espíritu de esta norma es otorgar la tranquilidad necesaria a todo ciudadano asegurándole por ley que la propiedad donde habita en forma permanente no podrá por ningún motivo ser ejecutada, embargada ni subastada.
LA FINALIDAD JURÍDICA DE LA NORMA.
Afianza de manera notable los preceptos constitucionales relativos al derecho de propiedad y a la vivienda de todo habitante de la Provincia de Buenos Aires como, de igual manera, lo estipulado al respecto en las Convenciones y Tratados incorporados en los términos del art. 75 inc. 22 a nuestra Constitución Nacional.
En efecto, garantiza lo preceptuado en la Declaración Universal de los Derechos Humanos en donde en el art. 25 se establece:
“Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de desempleo, enfermedad, invalidez, viudez, vejez u otros casos de pérdida de sus medios de subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad”.
El Pacto Internacional de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales art. 11:
“Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia…” .
De igual manera la Convención sobre los Derechos del Niño en su artículo 27; La Convención sobre la Eliminación de todas Formas de Discriminación contra la Mujer en sus arts. 13 y 14; como también la Convención Internacional sobre la Eliminación de Todas Formas de Discriminación Racial arts. 2 y 5 inc. E acápite iii.
La ley menciona que la vivienda única y de ocupación permanente debe guardar una relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar.
El artículo 3 del Anexo I del Decreto Reglamentario de esta Ley, señala que:
“A los efectos de determinar si el inmueble guarda relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar, si existiere deberán considerarse, entre otros, los siguientes parámetros objetivos: cantidad de habitantes, superficie total y cubierta del inmueble (densidad habitacional) y su valuación fiscal.
La vivienda única y de ocupación permanente que sea habitada únicamente por su titular también gozará de los beneficios otorgados por la Ley Nº 14.432″
Si bien el espíritu de la norma es claramente la protección de la vivienda única, erradicando todo tipo de abusos que podrían llevar adelante los titulares de inmuebles de importantes dimensiones, un análisis de este tema en particular me lleva a concluir que a futuro podrían presentarse algunas circunstancias con aptitud jurídica suficiente para tildar de inconstitucional esta limitación.
Asimismo, todo propietario de un único inmueble y de ocupación permanente puede renunciar al beneficio otorgado por esta ley y de esa manera podrá utilizar esa vivienda a fin de garantizar créditos, afianzar operaciones contractuales o constituir un derecho real sobre el bien (por ejemplo una hipoteca), entre otras opciones de ser así su voluntad.
Lo trascendente es que con la promulgación de esta ley, el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires ha solidificado los derechos constitucionales de todo ciudadano de la Provincia de Buenos Aires y, aún mayor importancia reviste que, mediante esta norma, se protege no solo al titular de un bien sino a toda la familia del último con un claro mensaje de contención, haciéndole saber que ante cualquier circunstancia desgraciada que pueda poner en peligro el patrimonio familiar, la casa en donde viven está protegida por ley siendo inembargable e inejecutable.
(1) Abogado (UBA)- Especialista en Derecho Penal (UB)- Autor e Investigador de Derecho Penal en Argentina y en España- Socio de la Fundación Internacional de Ciencias Penales (España).